CONCESSIONE EDILIZIA: COS’È, ISTRUZIONI PER RICHIEDERLA E OTTENERLA

La concessione edilizia è una autorizzazione per interventi di costruzioni e/o trasformazione di edifici già esistenti. Oggi parliamo di PdC, cosa è cambiato?

La concessione edilizia è un permesso primario necessario per l’autorizzazione di lavori di costruzione e modifiche apportate su edifici già esistenti. L’autorizzazione viene concessa dal Comune nel quale è ubicato l’immobile.

La concessione edilizia è stata inserita nel sistema giuridico del 1977 al fine di sostituire quella che era la Licenza Edilizia, che viene oggi sostituita con il permesso di costruire.

Dovuto ai cambiamenti delle normative, è consigliabile di utilizzare sempre modelli aggiornati e idonei alla tipologia di intervento edile da portare a termine per non rischiare di incappare in abusi edilizi e sanzioni. Per questa ragione è utile considerare l’uso di software per i titoli abitativi che permette di ottenere i modelli necessari aggiornati, nonché una guida per la compilazione del modello semplificata.

Concessione edilizia: di cosa si tratta

La concessione edilizia era una autorizzazione amministrativa richiesta dalla legislazione italiana, e permetteva l’inizio di lavori edili, o interventi di trasformazioni di edifici già esistenti in conformità agli strumenti per la pianificazione urbanistica.

Con il testo unico di edilizia in vigore ad oggi (dpr 380/01), la concessione edilizia, è di fatto sostituita con il permesso di costruire (PdC), un titolo concesso e rilasciato dal comune competente, e necessaria per gli interventi di conversione urbanistica ed edilizia.

Licenza edilizia, concessione edilizia e permesso di costruire: quali cose sono cambiate?

La concessione per la costruzione, inclusa nel dpr 380/2001 testo unico edilizia, ma sostituito di fatto la concessione edilizia, successivamente alla licenza edilizia.

Tali termini sono indicativi della possibilità per un proprietario di un terreno, di apportare interventi edilizi e/o urbanistici previa autorizzazione del Comune, tuttavia, nel corso del tempo le disposizioni normative hanno visto sostanziali modifiche.

La Licenza Edilizia, regolata in base alla Legge Urbanistica 1150/1942, fungeva da semplice autorizzazione e/o concessione, rilasciata senza alcun onere o spesa, e concessa esclusivamente previa verifica del diritto alla proprietà, su terreno edificabile, in cui gli interventi di costruzione sarebbero stati portati a termine, e alla contiguità alle normative locali, compresi aspetti come ad esempio dimensioni e caratteristiche estetiche, nel caso in cui questi fossero previsti. La Legge Bucalossi del 1977, quindi, introdusse il nuovo concetto di “concessione edilizia”, un documento autorizzativo che includeva il pagamento di oneri di urbanizzazione e relativi costi di costruzione. All’inizio, solamente il Sindaco possedeva il potere per la concessione e l’autorizzazione, tuttavia, nel 1977 le stesse competenze furono anche trasferite ai funzionari comunali dirigenziali.

La successiva conversione, avvenne nel 2001, nel momento in cui la concessione edilizia fu modificata e sostituita con il permesso di costruire, che continua ancora oggi ad essere rilasciato dal comune, previo l’obbligo di pagamento, con sostanziali differenze. Questo esalta il concesso di silenzio assenso e richiede alcun parere obbligatorio da parte della commissione edilizia, creando così una linea fase nell’evoluzione delle normative delle autorizzazioni edilizie.

Quando è necessario richiedere la concessione edilizia?

L’art 10 del dpr 380/01 stabilisce le tipologie di interventi di conversione urbanistica ed edilizia del territorio subordinati con permesso di costruzione. In dettagli, sono inclusi nell’obbligo:

  • nuove costruzioni;
  • ristrutturazioni urbanistiche;
  • ristrutturazioni edilizie.

Le ristrutturazioni in edilizia sono relative a interventi che producono un manufatto in toto o in parte, diversamente dalla struttura originaria, influenza la volumetria complessiva dello stabile. Nel caso di immobili ubicati in zona A, ogni intervento con obiettivo di modifica della destinazione d’uso è subordinato al permesso di costruzione.

Quando non è necessaria la concessione edilizia?

Tuttavia, non tutti gli interventi richiedono necessariamente il permesso di costruzione, va chiarito comunque che in base al recente orientamento giurisprudenziale, che un intervento in edilizia va valutato in toto, e così il suo potere di incisione sullo stato originario dei luoghi, ma, non negli interventi singoli che lo formano. Questi, se presi in modo separato, potrebbero lasciare dello spazio o non ritenere necessaria la richiesta del PdC.

Inoltre, va evidenziato che un manufatto edilizio, deve essere valutato allo scopo della richiesta del permesso di costruzione, e non solo per la sua incidenza, e la natura dei materiali che lo formano o della sua fissità al suolo, ma è incluso anche l’eventuale utilizzo non appropriato prolungato nel tempo.

Basti pensare ad esempio, a un container, anche solamente poggiato al suolo, se questo viene utilizzato come deposito quotidiano, necessiterà del permesso di costruzione. Lo stesso vale per le roulotte utilizzate come abitazioni.

Per le costruzioni provvisorie, invece, o mobili, deve essere richiesto il permesso di costruzione, quando, anche se la provvisorietà può creare un incremento di volume. I lavori di manutenzione ordinaria, possono essere inclusi nell’edilizia libera.

Per evitare di incappare in errori durante la scelta del titolo abitativo corretto, si consiglia di utilizzare i software per i titoli abitativi, che forniscono una guida per trovare il titolo corretto relativamente alla tipologia di lavoro del manufatto.

Chi richiede la concessione edilizia e chi la rilascia?

Il permesso di costruzione, può essere richiesto seguendo le modalità elencate dal Comune, da proprietario dell’edificio, o da chi ne possiede titolo per effettuare la richiesta.

Chi ha titolo, deve necessariamente compilare regolare domanda allo Sportello Unico per l’Edilizia, inserendo l’attestazione di legittimazione, i documenti di elaborazione del progetto, la dichiarazione asseverata dal progettista relativamente alla conformità delle normative, e altri documenti importanti come ad esempio progetti relativi a impianti o di smaltimento delle acque.

Il permesso viene rilasciato da parte del dirigente o del responsabile dell’ufficio competente, conforme anche ai regolamenti in vigore, entro 90 giorni dalla presentazione della domanda. Eventuali discordanze, e richieste integrative, dovranno essere segnalate entro 60 giorni, e il richiedente avrà ulteriori 15 giorni per la presentazione della documentazione aggiuntiva integrandola alla domanda.

Se, entro i termini richiesti, l’ente competente non dovesse rispondere, e nel caso di assenza di vincoli legati all’ambiente, del paesaggio, o culturali, scatta il meccanismo di silenzio-assenso.

Il certificato rilasciato secondo l’art. 11 del dpr 380/01, è irrevocabile; trasferibile insieme all’immobile, ai successori o aventi causa; inoltre non incide sulla titolarità della proprietà o di altri diritti reali relativi agli immobili realizzati in seguito al suo rilascio e non comporta limitazioni dei diritti dei terzi.

Validità e Proroga della Concessione Edilizia

La durata effettiva della concessione edilizia è determinata dal periodo indicato nel permesso di costruzione stesso, con il computo che inizia dalla data di avvio degli interventi. Il termine per l’inizio dei lavori non può superare i 365 giorni dalla concessione, e pertanto il direttore dei lavori è tenuto a notificare tale data all’ufficio competente.

La data di completamento degli interventi deve obbligatoriamente rientrare nei tre anni successivi all’inizio dei lavori, e deve essere comunicata al direttore dei lavori. Superato questo periodo, il permesso di costruzione perde la sua validità. Nel caso in cui i lavori non siano stati completati, il permesso decadrà per la parte relativa alle opere ancora non eseguite. In queste situazioni, è possibile richiedere una proroga aggiuntiva entro la scadenza del permesso.

La proroga verrà concessa attraverso un provvedimento giustificato, solo se motivato da documenti o fatti al di fuori della volontà del titolare o considerando l’entità delle opere ancora non realizzate. È essenziale sottolineare che l’introduzione di eventuali varianti nel corso dei lavori non avrà effetto sulla modifica o prolungamento dei termini per il completamento dei lavori. A meno che non siano già state concesse proroghe legate al permesso di costruzione per opere non ancora realizzate, sarà possibile richiedere un nuovo permesso di costruzione con il ricalcolo delle spese di costruzione.

Per una gestione precisa della pratica, nel rispetto delle scadenze e per evitare la scadenza del titolo, si consiglia l’utilizzo di una piattaforma online per la gestione delle pratiche e dell’ufficio tecnico. Questa piattaforma agevola l’organizzazione, la redazione e la condivisione semplificata di tutti i documenti.

Concessione Edilizia Scaduta e Lavori Non Ultimati: Cosa Può Accadere?

Quando i termini della concessione edilizia giungono a scadenza, non sarà più possibile completare la parte dei lavori ancora non eseguiti, e non saranno ammesse eventuali modifiche al progetto originale. Nel caso in cui i lavori non siano stati ultimati entro la scadenza, diventa obbligatorio ottenere una nuova autorizzazione amministrativa, a meno che non sia già stata concessa una proroga entro la data di scadenza.

Costi per le Concessioni Edilizie

Il rilascio dell’autorizzazione comporta un costo variabile determinato in base alle dimensioni dell’edificio e all’entità dei lavori programmati, sia per nuove costruzioni che per ristrutturazioni. La spesa è generalmente calcolata considerando tre elementi:

Costi burocratici, inclusi bolli, imposte e registrazioni;

Oneri di urbanizzazione e di costruzione, calcolati secondo una scala ogni 10 metri quadri;

Parcella del professionista incaricato di svolgere tutte le verifiche obbligatorie.

Per ottenere un calcolo preciso su quanto pagare al professionista, si consiglia l’uso di un software per il calcolo delle parcelle, che facilita il calcolo dei corrispettivi per ogni prestazione, considerando anche la qualità e complessità dei lavori svolti.

Concessione Edilizia in Sanatoria

La concessione edilizia in sanatoria rappresenta un metodo di autorizzazione rilasciato per costruzioni o ristrutturazioni già realizzate, senza le necessarie autorizzazioni. Questo processo gestisce gli interventi edilizi realizzati abusivamente, soggetto alle nuove disposizioni della legislazione urbanistica, in contrasto con il condono disciplinato da una specifica legge.

Le tempistiche per ottenere la sanatoria sono simili a quelle previste per il permesso di costruzione. Riguardo ai costi associati alla concessione edilizia in sanatoria, è importante notare che, oltre alle spese già incluse, si aggiungono sanzioni pecuniarie calcolate in base alla gravità dell’abuso edilizio commesso.

Annullamento Concessione Edilizia

L’annullamento in autotutela di un titolo edilizio si riferisce al potere del comune di modificare la propria decisione amministrativa, che potrebbe essere stata presa per errore o malafede del privato.

Attraverso l’annullamento del permesso di costruzione, le opere autorizzate o l’immobile edificato cambiano la loro natura, convertendosi da opere legittimate in interventi realizzati in assenza di permesso di costruzione e soggetti a sanzioni, potenzialmente alla demolizione secondo la procedura prevista nell’art. 31 del DPR 380/01.

L’annullamento in autotutela, effettuato dalla pubblica amministrazione, può avvenire anche dopo diversi anni, ma è subordinato al rispetto delle condizioni essenziali e richiede una motivazione idonea riportata nel provvedimento. Questa motivazione deve basarsi sulla valutazione comparata tra l’interesse pubblico da proteggere e la legittima aspettativa del privato.

Per l’annullamento che supera i termini della concessione edilizia, è necessario dimostrare che il falso sia doloso o volontario. Secondo l’art. 38 del DPR 380/01, nel caso in cui il permesso di costruire venga annullato e non sia possibile correggere gli errori delle procedure o tornare alla situazione iniziale, il capo dell’Ufficio comunale competente può imporre il pagamento di una multa. Questa è basata sul valore di mercato della costruzione illegittima, valutata anche dall’Agenzia del Territorio. La valutazione dell’agenzia viene notificata alla persona coinvolta e diventa definitiva se non contestata entro un certo periodo. Nel caso in cui la multa venga pagata integralmente, ha gli stessi effetti del permesso di costruzione in sanatoria.

Fac-simile del Permesso di Costruzione

Come già menzionato, la concessione edilizia è stata sostituita dal permesso di costruzione. Per compilare, gestire e archiviare il Permesso di Costruzione (PdC), è consigliabile utilizzare software dedicati ai titoli abitativi, che forniscono un modello unico aggiornato insieme alla guida per la compilazione.

In dettaglio, selezionando il modello di permesso di costruzione, è possibile visualizzare i paragrafi che compongono il modello scelto e compilare le diverse sezioni seguendo la guida. Infine, è possibile archiviare e gestire il modello in formato digitale, esportandolo in formato PDF.

Questo software consente di estrarre dati da documenti già esistenti: sarà sufficiente selezionare il documento desiderato e i dati saranno automaticamente esportati sul nuovo documento.

Per ulteriore facilità, può essere utile utilizzare il modello PDF editabile del permesso di costruzione.

Proroga del Permesso di Costruire e Contrasti nelle Previsioni Urbanistiche: Quando è Possibile?

La sentenza n. 511/2023 del Tar della Liguria ha generato un notevole dibattito sulla proroga del permesso di costruzione e sulle nuove previsioni urbanistiche.

Nel caso in questione, la società richiedente aveva subito il parziale respingimento della sua istanza di proroga a causa dell’utilizzo di un nuovo piano urbanistico comunale (PUC), non compatibile con l’intervento precedentemente autorizzato. Il Comune sosteneva la decadenza del titolo edilizio a causa dell’incompatibilità con la nuova disciplina urbanistica. La società, pertanto, ha giustificato i ritardi dovuti a condizioni climatiche avverse e interferenze di cantiere, portando la questione al Tar della Liguria.

La sentenza ha confermato che, in presenza di lavori già in corso al momento dell’entrata in vigore di nuove regolamentazioni, la decadenza del titolo edilizio può essere evitata, consentendo una proroga basata su criteri di ragionevolezza e proporzionalità. Ciò mira a proteggere gli interessi del privato per il completamento di interventi già avviati e non conclusi per motivi al di fuori del suo controllo.

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